伴隨著房地產(chǎn)市場逐步進(jìn)入存量時(shí)代，人民群眾也步入品質(zhì)居住時(shí)代，住房需求從“有得住”向“住得好”升級，租變購、舊換新、小換大、遠(yuǎn)換近等住房梯次消費(fèi)成為新常態(tài)。目前，先賣再買的連環(huán)交易在北上廣深等城市占比超過一半，改善型購房成為房地產(chǎn)市場新的重要支撐。

近期，國家相關(guān)部門推出下調(diào)住房貸款利率、居民換購住房退還個(gè)人所得稅等政策，天津、杭州、成都、西安等多個(gè)城市出臺(tái)下調(diào)二套房首付款比例、調(diào)整公積金貸款細(xì)則以及稅收和金融等措施。多部門多地因城施策、多措并舉，支持房地產(chǎn)市場改善性需求。

綜合來說，支持改善性住房需求的政策措施中有常規(guī)性、普惠性的政策，也有服務(wù)于國家大政方針和城市發(fā)展戰(zhàn)略的政策。

常規(guī)性普惠性政策主要包括降低貸款利率。近期，中國人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)要求，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限執(zhí)行不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)；杭州市規(guī)定，自2022年11月11日起二套房貸利率4.9%。

實(shí)行稅費(fèi)優(yōu)惠。稅費(fèi)是購房者考慮的一大因素。近日，杭州出臺(tái)規(guī)定，2023年9月30日（含）前購買杭州市蕭山區(qū)規(guī)定鎮(zhèn)街普通新建商品住房的，在購房人辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后，按照實(shí)際繳納契稅金額的50%標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)助。

降低首付比例。不少城市在降低首付方面，很有“誠意”。天津就出臺(tái)相關(guān)政策，明確居民家庭申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買第二套住房的首付款比例最低為40%。而在杭州市限購區(qū)，貸款購買第二套普通自住房的居民家庭，最低首付比例為四成。

調(diào)整限購套數(shù)。有的城市對于二孩及以上居民家庭住房限購套數(shù)由2套增加至3套。

調(diào)整限購區(qū)域。限購區(qū)域調(diào)整，有利于刺激相關(guān)需求，能極大釋放購買能力。成都市近日宣布，將天府新區(qū)成都直管區(qū)、成都高新區(qū)西部園區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)等統(tǒng)一為一個(gè)住房限購區(qū)域，具備該區(qū)域內(nèi)任一區(qū)購房資格的居民家庭，均可在該區(qū)域內(nèi)購買住房。

服務(wù)于國家大政方針和城市發(fā)展戰(zhàn)略，概括來說有以下三類。一是與人才引進(jìn)政策聯(lián)動(dòng)，服務(wù)人才強(qiáng)市戰(zhàn)略。比如，西安規(guī)定，經(jīng)批準(zhǔn)引進(jìn)的各類人才，在住房限購區(qū)域購買住房時(shí)無須提供社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅相關(guān)證明材料。

二是與鼓勵(lì)多孩政策聯(lián)動(dòng)，服務(wù)人口老齡化戰(zhàn)略。以西安為例，當(dāng)?shù)爻雠_(tái)規(guī)定，符合西安市購房資格的二孩及以上家庭，在住房限購區(qū)域內(nèi)限購套數(shù)的基礎(chǔ)上可新購1套住房。二孩及以上家庭購買的第3套住房為新建商品住房時(shí)，應(yīng)列為“普通家庭”類別。

三是與加快發(fā)展保障性租賃住房政策聯(lián)動(dòng)，服務(wù)構(gòu)建租購并舉住房制度。天津出臺(tái)的相關(guān)政策就提出，居民家庭將原有1套住房通過本市保障性租賃住房發(fā)展平臺(tái)籌集用作保障性租賃住房，且租期不少于5年的，可在本市原住房限購政策基礎(chǔ)上再購買1套住房。

從目前出臺(tái)的政策措施看，各地用好用足政策工具箱，支持改善型住房需求，既符合房地產(chǎn)市場區(qū)域性特點(diǎn)，又順應(yīng)房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律。因城施策、一城一策甚至一區(qū)一策，精準(zhǔn)支持改善性住房需求，能降低購房成本，提升換房意愿，釋放改善性購房需求，帶動(dòng)連環(huán)成交，對提升房地產(chǎn)市場活躍度、去化房地產(chǎn)庫存、緩解房地產(chǎn)企業(yè)壓力、促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康有著重要作用。

目前已出臺(tái)政策的城市，房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)向好發(fā)展態(tài)勢。相信隨著更多利好改善性需求政策的陸續(xù)出臺(tái)和落地實(shí)施，潛在購房需求會(huì)進(jìn)一步釋放，房地產(chǎn)市場會(huì)進(jìn)一步活躍。長期看，對行之有效的支持改善性住房需求政策，應(yīng)納入房地產(chǎn)市場長效機(jī)制，通過立法形式固定下來并成為基本的住房制度，助力廣大人民群眾安居宜居樂居。

（本文來源：經(jīng)濟(jì)日報(bào) 作者：北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長 趙慶祥）